بوابة الوطن المصرى أجرأ موقع عربى
كتب – خالد عبد الحميد
عندما يبدأ عنوان تقرير ما بسؤال فلابد أن يكون الحدث جلل يرعي انتباه القارئ ، ربما لأنه يحتوي علي معلومات مهمة أو كاشفا لقضية تغافل عنها البعض ربما عن جهل .
قضتينا هنا هي مستقبل العقار في مصر في ظل حالة عدم الاستقرار في هذا السوق الحيوي الكبير الذي تقوم عليه اقتصاديات دول .. من هنا تأتي الخطورة والأهمية في تناول هذه القضية
ما نراه علي السطح ونتابع أخباره هي مجموعة شركات تطوير عقاري عملاقة لا يتجاوز عددها أصابع اليد الواحدة .. هذه الشركات هي التي تستحوذ علي نصيب الأسد من المشروعات العقارية ومحفظة الأراضي في مصر وتحصل علي كافة التسهيلات وما خفي !!
هذه الشركات نظرا لملاءتها فهي لا تتأثر بأي عارض أو تفاوت في الأسعار لقدرتها علي تخطي هذه المؤثرات بما تملكه من مشروعات عملاقة .
وفي المقابل لدينا عشرات الشركات التي تمارس نشاط التطوير العقاري تعاني وبشدة من تقلبات سعر سوق الصرف والذي أصابها بحالة عدم استقرار لا سيما وأن معظم هذه الشركات لديها مشروعات تحت الإنشاء ومرتبطة بمواعيد تسليم ، وعقود تضمنت أسعار وحدات وضعت المطورين في مأزق كبير بسبب تراجع العملة الوطنية أمام الدولار ومعظم الخامات ومواد البناء يتم استيرادها من الخارج ، وهو ما يؤدي إلي ارتفاع تكلفة الوحدة السكنية بالشكل الذي يتجاوز سعر الوحدة ربما بضعف ثمنها أو يزيد ، ونضرب هنا مثلا واحدا يكشف الورطة التي سببها عدم استقرار سعر سوق الصرف للمطورين العقاريين ( لدينا مشروع تم التعاقد علي وحداته السكنية بسعر المتر 8 آلاف جنيه كان مناسبا منذ ثلاثة أعوام عند توقيع العقود ، وقبل التراجع الكبير في سعر الجنيه ، وعندما بدأ المطور في عمليات البناء والتشطيب ارتفعت التكلفة ربما لثلاثة أضعاف وأصبح وبعد مرور عامين سعر المتر يتجاوز الـ 18 ألف جنيها أو يزيد بسبب ارتفاع التكلفة .. هنا ماذا عساه المطور أن يفعل وهل يمكن له أمام تلك الظروف الخارجة عن إرادته أن يلتزم بتسليم الوحدات السكنية في المواعيد المقررة طبقا للعقود المبرمة مع الحاجزين ؟ وهل يسمح له القانون بمد فترة التسليم لعام أو عامين ؟ وحتي الأخيرة نشك في التزام المطور بها ‘إلا إذا تم السماح له بتحريك سعر الوحدة طبقا لمستجدات السوق وما طرأ عليه من زيادة في أسعار مواد البناء ، وهنا ندخل في اشكالية عدم احترام العقود المبرمة بين المطور والحاجزين وبالتالي عدم استقرار التعاقدات .
رجل الأعمال نجيب ساويرس علق علي هذه القضية بقوله “هناك خطورة في القطاع العقاري ناتجة عن سعر الفائدة المرتفع الذي وصل إلى 30%”.
وأضاف أن “المطور العقاري في ضوء سعر الفائدة الـ30% يضطر إلى حساب سعر التكلفة، وبالتالي أسعار العقارات تتضاعف عما كان منذ عامين أو 3 أعوام”.
وأشار إلى أن “هناك مشكلة في ارتفاع أسعار العقارات لها علاقة بطلب المقاولين زيادة الأسعار خلال التنفيذ وهو ما يزيد تكلفة البناء، الأمر الذي يجعل هناك خطورة على المطور العقاري أثناء عملية البيع خاصة مع وجود تسهيلات في السداد تتراوح ما بين 6 إلى 10 سنوات، والخطورة على المطور العقاري تزداد في ظل عدم وجود ضمان ثبوت سعر الدولار أو سعر الفائدة سواء صعودا أو هبوطا”
الشاهد أن قضايا بالآلاف سوف تشهدها ساحات المحاكم .. أطرافها مجني عليهم ، فالحاجز مجني عليه بسبب إخلال المطور ببنود التعاقد سواء بعدم التسليم في الميعاد أو بإعادة تسعير الوحدة السكنية بسبب ارتفاع الخامات ومواد البناء ، والمطور مجني عليه لأنه تعاقد علي سعر وحدة سكنية في ظل استقرار أوضاع انقلبت بسبب التعويم وانهيار العملة المحلية فلم يعد يقوي علي الوفاء بالتزاماته التعاقدية لارتفاع تكلفة الوحدة عن ثمنها .
ولأول مرة نري في مصر قضايا ( الخصمين فيها مجني عليهما ) أم الجاني فلم يتم اختصامه في القضية .. اذا كنا قد عرفنا المجني عليهم .. فمن الجاني ؟! سؤال يحتاج لإجابة .
وللحديث بقية ،،،،
