احمي نفسك .. عقد البيع الابتدائي لا يثبت الملكية للمشتري

يقع الكثير من المواطنين في أخطاء فادحة بعدم التفريق بين عقد البيع الابتدائي والعقد النهائي ويتساءل المواطنين عن الفرق بين عقدى البيع الابتدائي والنهائي، وما الشروط الواجب توافرها فيهما لضمان صحة توقيعهما.. اليوم السابع يوضح فى النقاط التالية الفرق بين عقدى البيع الابتدائي والنهائى طبقاً للقانون.

يعتبر العقد الابتدائي عقد عرفي بين طرفين، بينما العقد النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون، وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض أماكن السجل العينى.

ويمكن التفرقة بين حالتين:

الأولى: إذا كان المبيع منقولاً بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي، ففي هذه الحالة يكون كافيا لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.

الثانية: كون المبيع عقاراً هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد ابتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الابتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى، ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.

والعقد الابتدائي يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط.

– الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الابتدائى عند الشراء هى:

1– الأهلية.

2– الإيجاب والقبول.

3– الرضا.

4– محل العقد يكون مشروعا غير مخالف للقانون.

5– الثمن.

6– المعاينة النافية للجهالة.

والعقد الابتدائى هو عقد صحيح إذا توافرت خصائصه يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير، والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائى لتضفى عليه بعض الشرعية، وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وإنما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية.

– عقد البيع النهائي

كثير من الأشخاص يتصورن أن عبارة عقد بيع نهائي التي أحياناً تكون مكتوبة أعلى عقد هي تعطي هذا العقد نهائيته، ولكن هذا الاعتقاد خاطئ لأن عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري.

وعلي ذلك:

1– العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.

2– العقد لا يكون مسجلا إلا بطريقين.

أ- تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.

ب- رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها