البيه

الخبير المصرفي محمد البيه يكتب عن حساب الضمان

حساب الضمان البنكي (Escrow account) هو حساب يتم فيه الاحتفاظ بالأموال أثناء قيام طرفان أو أكثر بإتمام المعاملة التجارية، هذا يعني أن طرفًا ثالثًا موثوقًا به سيؤمن الأموال في حساب ائتماني، ويصرف الأموال للتاجر بعد وفائه باتفاقية الضمان، ولكن إذا فشل التاجر في الوفاء بالتزامه، يتم إعادة الأموال إلى المشتري.
إن حساب الضمان هو مفهوم قانوني يصف أداة مالية، وهي عملية تستخدم أيضًا عندما يكون طرفان يعملان على إتمام معاملة تجارية ما، وهناك عدم يقين بشأن ما إذا كان هذا الطرف أو ذاك قادرًا على الوفاء بالتزاماته.
يمكن تطبيق حسابات الضمان على صفقات العقارات، فوضع أموال في حساب الضمان يسمح للمشتري بأداء إجراءات العناية الواجبة بخصوص عملية الاستحواذ المحتملة مثلاً، كما أن حسابات الضمان تطمئن البائع على أن المشتري يمكنه إتمام عملية الشراء بالفعل. على سبيل المثال، يمكن استخدام حساب الضمان في بيع منزل، فيوافق البائع والمشتري على استخدام حساب الضمان إذا كان هناك شروط مرتبطة بالبيع، مثل تقديم مستندات ملكية الأرض المقام عليها المنزل.
و فيما يخص حساب الضمان المرتبط بأنشطة التطوير العقاري، فقد وجه الرئيس السيسي بعدم بيع أي مشروع قبل تنفيذ 30% للتأكد من جدية المطورين و أيضا بغرض تنظيم السوق العقاري والعلاقة بين أطرافه الثلاثة من الحكومة والمطور والعميل، بما يفيد كافة أطراف المنظومة ويفيد السوق العقاري بالكامل.
وحساب الضمان escrow account هو احد الاقتراحات التي تلقتها وزارة الاسكان من المطورين لتنظيم السوق.
و في هذا الاطار، يترقب القطاع العقارى بدء تنفيذ عدة مشروعات طرحتها الاسكان بالشراكة مع القطاع الخاص خلال العام الحالى، باعتبارها نماذج قد يسهم نجاحها فى تغيير منظومة الاسثتمار، ومعالجة العديد من السلبيات، والمشاكل المزمنة التى وفقت حائلا أمام قدرة القطاع على تحقيق معدلات النمو المستهدفة.
و قد أضافت «وزارة الاسكان» بندا فرعياً فى اللائحة العقارية الجديدة، يلزم المطور بفتح حساب بنكى يوضع به جميع متحصلات المشروع، ويقتطع منه نصيب الهيئة تلقائياً.
ذلك الحساب المعروف باسم ESCROW ACCOUNT متبع فى العديد من الدول التى تتسم بجاذبية الاستثمارات العقارية، ويسهم فى الحفاظ على حقوق العملاء فى المرتبة الأولى لقيام البنوك بمراقبة نشاط الشركات وسير العمل بالمشروعات، والتحكم فى التدفقات النقدية للمشروعات، لضمان عدم انفاقها فى توسعات أخرى، تسهم فى تأخر التنفيذ، أو تعرض العميل للنصب.
إن تطبيق نظام ESCROW ACCOUNT «حساب ضمان العميل»، يمثل ضمانة للعملاء، فى حال عدم جدية الشركة، أو تعثرها عن استكمال المشروع، بالإضافة الى ضمان عدم قيام المطور العقارى باستغلال المقدمات والمبالغ المالية المدفوعة من العملاء، لتمويل مشروعات أخرى، والدخول فى توسعات جديدة، قد تؤثر على معدلات إنجاز المشروع، والتسليم فى المواعيد المتفق عليها، و تقوم البنوك في هذه الحالة بمراقبة سير العمل بالمشروعات، ومدى إلتزام الشركات بالجدول الزمنى المحدد، والتعاقدات المبرمة مع العملاء، مما يسهم فى ضبط مناخ الاستثمار، وخروج الشركات غير الجادة، والحفاظ على حقوق العملاء.
و من زاوية أخرى، نجد أن أحد السلبيات الرئيسية لتطبيق نظام ESCROW ACCOUNT تتمثل فى ارتفاع المصروفات الإدارية نتيجة دخول البنوك فى المنظومة، وتحميل المشروعات تكاليف إضافية يتم تحميلها تلقائيا على أسعار الوحدات، ويسهم ذلك فى الإضرار بالعملاء، ويأتي هنا دور مؤسسات الدولة في التنسيق مع المؤسسات المصرفية على تخفيض الرسوم، لتحفيز الشركات.

 

اترك رد

×

%d مدونون معجبون بهذه: